Die Kosten beim Erwerb eines Objektes



Die Kosten beim Erwerb eines Objektes
Die Übertragungssteuer (I.T.P.) 8%, 9%, 10% werden dem Käufer beim Kauf einer Immobilie belastet (Villa, Wohnung, Land, Ladenlokal, Garage), vorausgesetzt, der Verkäufer ist kein Bauunternehmer oder handelt nicht geschäftsmäßig mit Immobilienverkäufen.

Wenn der „steuerliche Mindestwert“ der Immobilie (landesabhängig) höher ist als der Kaufpreis, dann wird der steuerliche Mindestwert angewandt. Basierend auf dem „steuerlichen Mindestwert“ der Immobilie gelten zurzeit folgende Sätze auf den Balearen (in anderen autonomen Gebieten können diese Steuersätze variieren):

    8% bis zu 400.000 Euro des tatsächlichen Werts berechnet, bzw. 30.000 Euro für Garagen, außer bei Garagen, die ans Haus angeschlossen sind.
  • 9% werden für Beträge zwischen 400.000 € und 600.000 € bzw. ab 50.000 € bei Garagen berechnet.
  • 10% für Beträge über 600.000 €.


Ein Beispiel:

Preis der Immobilie:     

1.250.000 €

Bis zu 400.000 € – 8% =                 

32.000 €

Auf 200.000 € (400.000,01 € bis 600.000 €) – 9% =        

18.000 €

Rest 650.000 € (600.000,01 € bis 1.250.000 €) – 10% =

65.000 €

Summe:

115.000,- €

Notartermin und Grundbuch

Drei Tage vor der notariellen Beurkundung fordert der Notar einen aktuellen Grundbuchauszug an. Mit der Übersendung des Grundbuchauszuges wird die Immobilie für zehn Tage gesperrt. Wenn ein anderer Notar zu dieser Zeit für die gleiche Immobilie ebenfalls einen Grundbuchauszug anfordert, wird dies vom Register allen weiteren Notaren die ebenso einen Auszug bestellt haben mitgeteilt. Beim Notartermin müssen sich sowohl Käufer als auch Verkäufer ausweisen. Daraufhin verliest der Notar die vorbereitete Urkunde und vermerkt, dass der Kaufpreis entweder vor der Unterschrift des notariellen Kaufvertrages gezahlt wurde oder in diesem Augenblick erbracht wird. Üblich ist die Zahlung beim Notartermin mit einem bankbestätigten Scheck. Unverzüglich nach Abschluss sendet der Notar eine Mitteilung über den Kaufvertrag an das Grundbuchamt. Eine Ausfertigung der Kaufurkunde (escritura) reicht dann der beauftragte Anwalt zur Eintragung im Grundbuchamt (registro de la propiedad) nach.

Zahlung des Kaufpreises

Der Kaufpreis wird bei der Beurkundung des Kaufvertrages beim Notar in voller Höhe abzüglich eventuell geleisteter Anzahlung vom Käufer an den Verkäufer oder an Dritte Beteiligte bezahlt. Dies kann im Rahmen einer Finanzierung durch einen Vertreter der finanzierenden Bank per bankbestätigtem Scheck geschehen. In der Regel werden im gleichen Zuge beim Notartermin auch Makler- und Beratungshonorare ausbezahlt.

Als Käufer einer spanischen Immobilie sollten Sie keinesfalls per Banküberweisung vor Unterschrift der notariellen Kaufvertragsurkunde bezahlen, da Sie damit in Vorleistung gehen. Sollte der notarielle Kaufvertrag aus irgendwelchen Gründen nicht abgeschlossen werden, müssen geleistete Zahlungen unter Umständen durch aufwändige gerichtliche Verfahren als ungerechtfertigte Bereicherung wieder zurückgeklagt werden. Dieser Prozess kann Jahre dauern.

Honorare des Notars und Gebühren für die Grundbucheintragung

Die Notar- und Eintragsgebühren liegen zwischen 0,3 und 0,6 %, wobei die Kosten vom Umfang der Beurkundung oder Komplexität der erstellten notariellen Kaufurkunde abhängen, wie z.B. bei der Protokollierung von Satzungen, bei vereinbarten Ratenzahlungen oder im Falle von teilweise fertiggestellten Immobilien.

Honorare des Anwalts

Anwälte rechnen in Spanien ihre Honorare nach den Gebührenordnungen der Rechtsanwaltskammern ab. Diese sind zwar nur orientativ, sollen aber vor allem Preisdumping verhindern. Es ist einem Anwalt generell untersagt, unter den festgelegten Sätzen tätig zu werden. Da eine Immobilientransaktion verschiedene Tätigkeiten umfasst (Prüfung, Vertragsgestaltung, notarieller Vertrag, Abwicklung) sind die Honorare zumeist gestaffelt. In der Praxis haben sich nunmehr Honorarsätze von 1,5% – 2% des Gesamtkaufpreises nebst MwSt. und externer Kosten für die oben genannten Tätigkeiten durchgesetzt.

Die „Plus Valía“

Bei der Plus Valía handelt es sich um eine Wertzuwachssteuer. Diese wird von der Gemeinde auf der Grundlage eines Indexes ermittelt und berücksichtigt den Anstieg des Katasterwertes für das Grundstück für den Zeitraum vom Kauf durch den Verkäufer bis hin zum gegenwärtigen Verkaufszeitpunkt.

Diese Steuer wird durch die Gemeinde gegen den Verkäufer erhoben. Die Zahllast lässt sich jedoch auch vertraglich regeln. Da bei der Ermittlung dieser Steuer verschiedene Variablen herangezogen werden (Lage, Größe des Grundstücks, Umfang der Bebaubarkeit, Zeitraum der Eigentümerstellung des Verkäufers), kann der zu zahlende Betrag erheblich variieren und sollte vor dem Kauf exakt ermittelt werden. Die Plus Valia muss der Verkäufer bezahlen.

Zusammenfassung Nebenkosten Immobilienkauf

Die offiziellen Gesamtkosten, die beim Kauf einer Wohnimmobilie anfallen, liegen in Spanien zwischen 9 und 11%, zuzüglich der Prüfungs- und Beratungskosten, die je nach Projektvolumen mit 1,5 bis 2% des Kaufpreises zu kalkulieren sind.

II.) Weitere Kosten, die nach dem Immobilienkauf in Spanien anfallen

Grundbesitzsteuer (IBI)

Gemeindesteuern sind jährlich zu zahlen und werden aufgrund des Katasterwertes oder des vom spanischen Finanzamt eingesetzten Grundstückswertes berechnet. Die Katasterbewertung berücksichtigt sowohl den Wert des Grundstücks als auch den Wert des Gebäudes, je nach Typ, Lage und Nutzung. Mit dieser Wertgrundlage entscheidet jede Gemeinde den Prozentsatz, der bei Berechnung der Gemeindesteuer angewendet werden soll.

Müllabfuhrgebühren & Wasserkosten (basura y agua)

Die städtischen Gebühren für Müllabfuhr werden von den Gemeinden je nach Liegenschaft festgesetzt und alle sechs Monate gezahlt. Für ein Apartment in Mallorca liegen die Müllgebühren bei ca. 150,- bis 180,- €, für eine größere Villa fallen etwa 240,- € pro Jahr an. Der Wasserverbrauch wird am Wasserzähler abgelesen und wird alle drei Monate erhoben.

Beiträge zur Eigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine vom Gesetz vorgesehene Personenvereinigung, die von den Eigentümern der Apartments innerhalb eines Gebäudes bzw. den Eigentümern der Häuser innerhalb einer Wohnanlage gebildet wird. Der Zweck dieser Gemeinschaft ist die Inhaberschaft sowie Wartung und Unterhaltung der Bestandteile des Gemeinschaftseigentumes eines Gebäudes oder einer Wohnanlage. Jeder Hauseigentümer beteiligt sich prozentual an den Kosten. Üblicherweise wird dieser prozentuale Anteil nach der Größe des Apartments oder des Grundstückes bemessen, bezogen auf die Gesamtfläche der Wohneinheiten oder Grundstücke.

Ein Budget für die Jahresausgaben der Gemeinschaft wird im Rahmen der jährlichen Eigentümervollversammlung vorgelegt. Die anwesenden Eigentümer bzw. deren Vertreter müssen das Budget mehrheitlich beschließen. Die Kosten können erheblich variieren. Sie umfassen normalerweise das Gehalt und die Sozialversicherung des Hausmeisters, die Pflege der Gartenanlagen, die Instandhaltung der Aufzüge, Gebäudereparaturen, Müllabfuhr, Wasserkosten für die Bewässerung der Gartenanlage, Stromkosten für die Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen, Gebäudeversicherung, Sicherheitskontrollsystem sowie die Verwaltungskosten. Ein Gemeinschaftspool kann die Kosten erheblich erhöhen. Der Präsident der Eigentümergemeinschaft muss laut Gesetz selbst Eigentümer sein und wird von den Eigentümern gewählt. Er verrichtet seine Arbeit unentgeltlich.

Ein Apartment mit 2 Schlafzimmern in einem Gebäude oder einer Anlage mit Hausmeister, Schwimmbad und einem kleinen Garten kann monatlich Gemeinschaftskosten zwischen 75,- € und 125,- € mit sich bringen. In einer Luxuswohnanlage mit mehreren Angestellten im Dienste der Eigentümergemeinschaft und großem Dienstleistungsangebot können diese Kosten bis zu 400,- € betragen. Man sollte sich vor dem Kauf also unbedingt bei der Eigentümergemeinschaft über die tatsächlichen Nebenkosten informieren.

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